Кратко о законе
В июне 2026 года подписан закон, который формально расширяет возможность применять арест имущества как обеспечительную меру в административных делах в отношении граждан, находящихся за пределами России. Арест может налагаться на банковские счета, а при их недостаточности — на другое имущество, в том числе жилую недвижимость. Мера может применяться ещё до вынесения окончательного решения по делу.
Кого может коснуться
Текст закона сформулирован широко: нет чёткого перечня и критериев «правонарушений против интересов страны». Это означает, что под действие могут попасть уехавшие люди с разными статусами и по разным поводам — от невыплаты штрафов до административных дел, связанных с публичными высказываниями и деятельностью.
Арест означает запрет распоряжаться имуществом: нельзя будет продать квартиру, передать её по наследству или получать доход от аренды, если суд сочтёт это необходимым.
Когда закон начнёт действовать
Закон вступает в силу 1 сентября 2026 года. До этого времени есть возможность оценить риски и подготовить документы для дистанционного распоряжения недвижимостью.
Как переписать квартиру: основные варианты
Дарение (передача близким)
Самый распространённый способ переписать недвижимость — договор дарения. Для дарения на близкого родственника обычно не требуется платить налог. К близким относятся родители, супруги, дети, внуки, бабушки и дедушки. Переписать квартиру на дальних родственников или на других людей можно, но одаряемый будет обязан уплатить НДФЛ.
Если одаряемый не является налоговым резидентом РФ, ставка НДФЛ для него может доходить до 30% от кадастровой стоимости — это важно учитывать при выборе получателя.
Доверенность и места оформления
Сделку дарения или продажу можно оформить только у российского нотариуса. Если вы находитесь за границей, потребуется нотариально оформленная доверенность и пересылка её оригинала в Россию. Доверенность можно оформить в консульстве РФ или у местного нотариуса (в странах, подписавших Минскую или Гаагскую конвенции — с учётом правил легализации/апостиля).
Для безопасности нотариусы советуют оформлять доверенность в консульстве: тогда российский нотариус сможет проверить документ по базе. В доверенности следует прямо прописать право совершать сделку, обращаться в Росреестр и МФЦ и снимать с регистрационного учёта, если это нужно.
Подводные камни при доверенности
Некоторые нотариусы в регионах могут неохотно принимать иностранные документы или нестандартные доверенности. Также доверенность должна быть оформлена на внутренний российский паспорт собственника (тот же документ, на который оформлена квартира). Электронная доверенность и дистанционные варианты возможны, но требуют наличия соответствующих технических условий и подтверждённых биометрических данных.
Как продать квартиру из‑за границы
Налоги и сроки владения
При продаже важно учитывать, как вы получили жильё и срок владения. Общий минимальный срок для освобождения от НДФЛ — пять лет; в ряде случаев (дарение от близких, наследство, приватизация и т. п.) — три года. Если срок не выдержан, продавцу придётся заплатить налог. Для лиц со специальным статусом (например, «иноагенты») налоговые преференции могут не действовать — возможно начисление по повышенной ставке.
Доверенность для продажи и получение денег
Доверенность для продажи должна включать право подписывать договор купли‑продажи, подавать документы в Росреестр и взаимодействовать с банками. Деньги от продажи лучше принимать на собственный российский счёт. Если средств на счёт доверенного лица, датой получения дохода считается момент передачи средств представителю.
Безопасный способ — банковский аккредитив или депозит нотариуса: деньги находятся в банке или у нотариуса до регистрации перехода права, что снижает риски для продавца и покупателя.
Электронная подпись и биометрия
В ряде стран появилась возможность получать квалифицированную электронную подпись (КЭП) для дистанционных сделок. Однако для удалённых операций с недвижимостью требуется также сдача биометрии — и если ваших биоданных нет в Единой биометрической системе, продавать дистанционно с помощью КЭП может не получиться.
Регистрация, документы и сроки
Для дарения или продажи понадобятся паспорта сторон, выписка из ЕГРН, документ, подтверждающий право собственности, справки об отсутствии долгов по ЖКХ и при необходимости нотариальное согласие супруга. Нотариус оформляет договор в трёх экземплярах и отправляет документы в Росреестр. Новому владельцу выписка из ЕГРН обычно приходит на следующий рабочий день после регистрации.
Сроки оформления дарения и передачи доверенности сильно варьируются: от недель до нескольких месяцев — в зависимости от сбора документов, скорости оформления доверенности за границей и работы госорганов.
Особые случаи и рекомендации
Если вы собираетесь подарить квартиру супругу, учитывайте риски при последующем разводе: недвижимость станет личной собственностью одаряемого. Операции возможны только с приватизированным жильём; при необходимости приватизацию можно оформить по доверенности.
Если недвижимость переходит по наследству, дальнейшие распоряжения (включая продажу) также придётся оформлять через доверенное лицо и с соблюдением всех тех же правил по документам и регистрации.
Практические советы
- Оцените риск применения закона к вашей ситуации и подготовьте документы заранее.
- Оформляйте доверенности в консульстве РФ или у проверенных нотариусов и отправляйте оригиналы в Россию.
- Если планируете дарение — выбирайте получателя с учётом налоговых последствий.
- Для продажи используйте аккредитив или депозит нотариуса для безопасного получения средств.
- Проконсультируйтесь с юристом по вопросам специальных статусов (например, «иноагент») и ограничений на вывод средств.
Закон вступает в силу 1 сентября 2026 года — уезжающим и уже находящимся за рубежом владельцам недвижимости стоит заранее подготовиться и при необходимости оформить документы, чтобы сохранить возможность распоряжаться имуществом.
